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【不動産】東京のオフィスを直撃する「2018年問題」 供給過剰への警戒高まる [無断転載禁止]©2ch.net

1 :海江田三郎 ★:2016/05/17(火) 17:39:03.84 ID:CAP_USER
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/opinion/15/221102/051300224/


 再開発が続く東京。丸の内、日本橋、新宿などでは、林立する巨大ビルの合間では常に工事の音が響く。
2020年の東京オリンピックに向け経済が盛り上がり、新築ビルの需要が拡大するという理屈は理解できるが、東京の中心部は最新ビルが既にあふれている。「さすがに建てすぎじゃないか」とも思える。都心のオフィスの供給事情について考える。
 オフィスビルを運営するデベロッパーの業績は好調だ。三井不動産と住友不動産の2017年3月期の連結純利益は
過去最高。三菱地所も過去3番目の水準を見込む。各社ともに好調の理由とするのが、オフィス賃料の上昇。

 オフィス移転を望む企業が多く、貸し手優位の環境が続く。例えば三菱地所の本拠地である丸の内周辺では、
空室率は3月末時点で1.37%と前年同月から0.45ポイント低下、さらに空室は減った。賃料上昇の目安とされる
5%を大きく下回る水準だ。


東京都心では高層ビルの建設ラッシュが起こっているが、オフィスの供給過剰を懸念する声も出始めた(写真:アフロ)
巨大ビルが相次ぎ満室稼働


 2015年に東京23区で新規供給されたオフィスビルは、森ビル調べによると109万平方メートルと前年に比べ25%増。
東京ドーム20個分を超える大量供給だが、金融系など大企業の本社移転などの需要が供給を上回った。
 2016年に入っても、4月に完成した三菱地所の「大手町フィナンシャルシティ グランキューブ」は大手町地域で
最大級の複合ビルにもかかわらず、三菱UFJモルガン・スタンレー証券や協和発酵キリンが入居し満室稼働。
3月完成した住友不動産の「新宿ガーデンタワー」は入居を断るケースもあったという。
 企業全般の業績成長は一服しつつあるが、オフィス需要は旺盛。この背景には以下の2つの理由があるようだ。
 1つめの理由は、各社の“緊縮財政”からの反動。多くの企業はリーマンショック後に固定費削減に動き、
多少古くなったオフィスを使っていても移転を先伸ばしにしていた。そこにアベノミクスの追い風が吹き、
2〜3年の準備期間を経て今になって一斉に新オフィスに移り始めている。
 もう1つの理由は、大規模災害に備えたBCP(事業継続計画)強化。これが企業の移転を後押しした。
東日本大震災を経て、非常用発電などを備えた都心部ビルへの需要が高まったわけだ。


入居予定などから見て「堅調なオフィス需要は2017年までは続く」(野村証券の福島大輔マネージング・ディレクター)と
の見方がもっぱらだ。問題はその後。オフィスの供給が過剰となる「2018年リスク」が業界ではにわかに浮上している

マイナス金利が資金調達に追い風となることを背景に、デベロッパー各社は開発計画を加速している。
住友不動産は今後3年間で六本木や品川周辺などに30棟のオフィスビルを開発すると発表した。
 三菱地所は丸の内、三井不動産は日本橋、森ビルは虎の門と、それぞれお膝元となる地域での再開発に力を入れる。
アクセルを緩めると、他社にシェアを奪われるかもしれない。足元の市況が良いだけに、ブレーキが踏めない。
 反面、オフィスの借り手である企業の足腰は弱ってきている。足元の円高傾向で業績は伸び悩む。
1〜3月の実質GDP成長率はマイナスに沈む可能も出ている。2018年付近のオフィス移転は、
準備期間を考慮するとちょうど今ごろが企業にとっては判断時期だ。不安が残る。
 もう少し長い視点で見ても課題が浮かび上がる。少子高齢化が進むなか、移民の受け入れ問題など
労働力確保に向けた制度改革は棚上げされたまま。海外企業も、税制で有利な香港やシンガポールをアジア拠点として
選好する傾向は続く。
 日本が抱えている問題は、そのままオフィス市況に直撃する。現状を分析すると、やはりビルを建てすぎとの
見方も出来る。五輪が開かれる2020年やそれ以降も市況は維持できているだろうか。
オフィスビルは日本の景気を反映するバロメーター。今後も街を注意深く観察していきたい。

2 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 17:49:38.12 ID:troXQugK
だから今必死でマスコミ(大手広告代理店)が必死で東京アゲ大阪差別、関東アゲ関西サゲ、東日本アゲをやってるんだよ

3 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 18:00:33.12 ID:/FkpKN+8
観光客が増えるんだから
ホテルに宿泊できない外人どもをオフィスにぶち込めば良い

4 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 18:01:50.34 ID:zTHqIWCy
乱開発するビルのテナント企業製品の不買とかをやればいい。

5 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 18:07:14.17 ID:nRQHPoGk
過剰感からのビル不況と言うのはクズビルが倒産する時期であって次のサイクルの土地供給の為に必要。

6 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 18:14:24.81 ID:eOHQOY2z
○源とか銀座にいくつもあるあるがでかい看板が品がない

7 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 18:30:01.26 ID:ts/xQBE9
知るかぼけ。
欲の赴くままに建てまくった罰が当たったんだ。

8 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 18:58:22.79 ID:YkE+SyF1
東京は
観光では大阪に負けてるし
住民一人辺りの外食や高額消費、旅行費などでは名古屋に負けてる

無理矢理政策で集めた企業需要しか誇れないなんて
これ都市政策の失策だろ

東京は危機感持てよ、少子高齢化対策を含めて
仕切り直しなんじゃないの?

9 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 19:04:26.00 ID:2LUJ5MhM
東京は供給過剰と言うより、
販売数そのものが不振だけどな。

10 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 19:04:31.47 ID:V5Js1nxt
オフィスから住宅に仕様は変えられないもんな

11 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 19:08:55.70 ID:m1vXqMOw
今しか見てねえな相変わらず。先を見ろよ
これだもの少子高齢化は進むわけだわ

12 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 19:10:33.37 ID:0fcR55Tj
>>10
マンションに改装して分譲した物件があったな。
防音が良いから人気だったみたいだ。

13 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 19:53:26.26 ID:troXQugK
東京が日本を滅ぼす

14 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 20:13:58.76 ID:WkCcASq6
首都圏が滅んだら日本も終わりだからあながち間違いじゃねえな

15 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 20:37:46.73 ID:zBWv2ZpS
>>10
分譲マンションも売れてない

16 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 20:59:56.41 ID:aL1+HpR1
移転なら空くとこも相当出てるのだろうな

17 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 20:59:58.66 ID:9cacA+lT
ゼネコンやデベって回遊魚のようなもんだから
死ぬまで泳ぎ続けなきゃならないんだよね
マグロのように

18 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 21:17:09.68 ID:xzcGTziU
あんな家賃なクソ高そうな所に入れる企業ってあんまりないと思うけど。

19 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 21:57:48.42 ID:WkP9mhY6
2019年問題も待っている、次は2020年問題、そして2021年問題で日本は壊滅する!

20 :名刺は切らしておりまして:2016/05/17(火) 22:03:36.23 ID:7QdTnocO
>>3
貸オフィスをカプセルホテルに改装する例はある

21 :名刺は切らしておりまして:2016/05/18(水) 00:24:20.74 ID:GHE+qLTm
東京はビルが見所だろ
ビルのなくなったら東京なんて何の価値もない
どんどん立てろ

22 :名刺は切らしておりまして:2016/05/18(水) 07:55:04.68 ID:l5bxsGAw
>>8
観光で東京が大阪に負けてるという根拠は?関西圏に、ということならなんとな
く納得できますけどね。
一人あたりで見れば名古屋に負ける、というのはあり得るでしょうね。ただ、
東京は単価の高い人の絶対数が多いので、市場をどう捉えるかで結論は異なる
ように思います。

23 :名刺は切らしておりまして:2016/05/18(水) 08:11:10.14 ID:fnCRViLX
新しいのはまだ良いが、ちょっと老朽化してくると、全館で100人ぐらいは働けそうなビルに、
最低限の施設管理に要する人数しか入ってないという例も珍しくない。
固定資産税なども高過ぎる。
いくら金利が安くなっても、投資した途端、維持管理経費の方が嵩んで赤字になるんじゃ仕方ない。

24 :名刺は切らしておりまして:2016/05/18(水) 09:39:01.26 ID:rXf7maDV
今まで毎回問題にしてるけどね。

25 :名刺は切らしておりまして:2016/05/18(水) 10:16:51.20 ID:KcMZjvUZ
>>5
その通り

そもそも企業の固定費が下がるのだから、会社の運営リスクが減らせ間接的に輸出品の原価を下げ国際競争力も上がるし、給料もその分上げられる
経営者として家賃相場が下がるのは良い事尽くめ

古いビル持ちは建替費用分を懐に収めたのなら自己責任で退場の時期って事

26 :名刺は切らしておりまして:2016/05/19(木) 12:00:49.88 ID:e5eBICw2
品川、便利だと思うんだが、なんかぱっとせんなあ

27 :名刺は切らしておりまして:2016/05/19(木) 22:50:49.69 ID:i7LWSC1n
品川はまだこれからだろう。新宿で言うと淀橋の浄水場が埋め立てられた段階。

28 :名刺は切らしておりまして:2016/05/20(金) 08:47:05.63 ID:8sZB3x7J
問題は少子化じゃ無くて高齢者の少死化な。

29 :名刺は切らしておりまして:2016/05/20(金) 08:49:16.82 ID:Qfcp/fo5
>>26
土地柄が良くないからなあ
開発主体になりたがるデベもあまりいないし

30 :名刺は切らしておりまして:2016/05/20(金) 08:56:31.18 ID:u5KdE8xE
問題はオフィスだけじゃないけどね

31 :名刺は切らしておりまして:2016/05/21(土) 19:23:23.03 ID:VXSQ4uHk
墓標乱立を連想させる風景

32 :名刺は切らしておりまして:2016/05/21(土) 21:30:01.72 ID:VXSQ4uHk
地方が活気に満ちていたころとは違うんだよ。今の東京は日本を疲弊させてるブラックホールみたいなモノ

33 :名刺は切らしておりまして:2016/05/21(土) 22:01:07.30 ID:nu56C3j7
地震が助けてくれるから、大丈夫。

34 :ギレン総帥:2016/05/28(土) 22:17:36.43 ID:0psrYexJ
宅建は難しい。

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